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所有している土地を売りたいと思っても、なかなか買い手が見つからず悩んでいませんか。
売れない土地には、共通するいくつかの特徴があります。
この記事では、売れない土地の特徴を7つ挙げ、売却が長期化する原因や所有し続けるリスクを解説します。
さらに、状況を打開するための具体的な売却対策も紹介するため、ぜひ参考にしてください。
あなたの土地は大丈夫？売れない土地によくある7つの特徴
土地には、すぐに買い手が見つかる「売れる土地」と、長期間売れ残ってしまう土地があります。
売れない土地には、形状や立地、法的な制約など、何らかの要因が隠れていることが少なくありません。
まずは、所有する土地がどのような種類に分類され、売れにくい特徴に当てはまっていないかを確認することが重要です。
ここでは代表的な7つの特徴を解説します。
特徴1：建築基準法の条件を満たせず家が建てられない（再建築不可）
土地に建物を建てる際は、建築基準法で定められた「接道義務」を満たす必要があります。
具体的には、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
この条件を満たしていない土地は「再建築不可物件」となり、既存の建物を解体すると新しい建物を建てられなくなります。
購入後の活用方法が著しく制限されるため、買い手を見つけるのは非常に困難です。
特徴2：道路に接していない・間口が狭く使い勝手が悪い（旗竿地など）
道路に面した間口が狭く、奥に敷地が広がっている「旗竿地」や、道路に全く接していない「無道路地」も売れにくい土地の典型です。
旗竿地は、駐車スペースが限られたり、重機が入れず建築費用が割高になったりするデメリットがあります。
日当たりや風通しが悪くなりやすい点も敬遠される要因です。
特に、接道義務を満たしていない無道路地は、原則として建物を建てられないため売却はさらに難しくなります。
特徴3：活用方法が限られるいびつな形の土地（不整形地）
正方形や長方形ではない、いびつな形の土地を「不整形地」と呼びます。
三角形の土地や極端に細長い土地、敷地の一部が斜めになっている土地などが該当します。
不整形地は、敷地内にデッドスペースが生まれやすく、住宅の設計にも制約がかかります。
土地の利用効率が悪いため、整形地と比べて評価が低くなり、買い手が見つかりにくい傾向にあります。
特徴4：造成に高額な費用がかかる傾斜地や崖地
土地全体が傾いている傾斜地や、敷地内に崖が含まれる土地は、安全に建物を建てるために大規模な造成工事が必要です。
具体的には、土地を平らにならす切土・盛土や、土砂崩れを防ぐための擁壁の設置などが必要となり、数百万円から一千万円以上の高額な費用がかかる場合があります。
この造成費用が購入者の大きな負担となるため、売却が難しくなります。
特徴5：隣地との境界線が確定していない土地
隣接する土地との境界がはっきりしていない土地は、将来的なトラブルに発展するリスクを抱えています。
購入後に隣地の所有者と境界をめぐって揉めたり、想定していた面積よりも実際の有効面積が狭かったりする可能性があるため、買い手は購入をためらいます。
売却をスムーズに進めるためには、事前に土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行い、境界を明確にしておくことが不可欠です。
特徴6：建物の建築が厳しく制限される市街化調整区域
市街化調整区域とは、都市計画法において「市街化を抑制すべき区域」と定められているエリアです。
この区域では、原則として住宅や商業施設などの建物を自由に建築することができません。
農林漁業を営む人の住宅など、特定の用途に限って建築が許可されるケースもありますが、一般的な住宅地としての需要は極めて低いです。
そのため、市街化調整区域内の土地は、買い手がごく一部に限られてしまい、売却は非常に困難になります。
特徴7：需要が低い地方や過疎地域の土地
土地そのものに問題がなくても、所在するエリアの需要が低いために売れないケースも多くあります。
人口減少が進む地方や過疎地域では、そもそも土地を買いたいと考える人が少ないのが現状です。
交通の便が悪かったり、周辺に商業施設や医療機関が少なかったりすると、生活の利便性が低いため、さらに買い手を見つけるのが難しくなります。
このような土地は、価格を大幅に下げなければ売却に至らないことがほとんどです。
土地の問題だけではない！売却活動が長期化する3つの原因
土地が売れない理由は、土地自体の物理的な特徴だけとは限りません。
売却活動の進め方に問題があり、買い手が見つからないケースも考えられます。
特に、売却活動を開始してから1年以上の長期間が経過している場合は、土地の特性以外の原因も探る必要があります。
ここでは、売却が長期化する主な3つの原因について解説します。
原因1：周辺の相場価格よりも明らかに高く設定している
土地が売れない最も一般的な原因は、売出価格が周辺の相場よりも高く設定されていることです。
買い手は、複数の物件を比較検討しているため、条件が同程度であれば価格が安い物件を選びます。
思い入れのある土地を高く売りたい気持ちは自然ですが、相場を無視した価格設定では、内見の申し込みすら入らない可能性があります。
まずは不動産会社に査定を依頼し、客観的なデータに基づいた適正価格を把握することが重要です。
原因2：不動産会社の販売活動に問題がある
依頼した不動産会社の販売活動が不十分なために、土地が売れ残っている可能性も考えられます。
例えば、不動産ポータルサイトへの情報掲載が適切に行われていなかったり、広告用の写真が魅力的でなかったりすると、購入希望者の目に留まりにくくなります。
また、不動産会社が売主と買主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙い、他の不動産会社からの紹介を断る「囲い込み」を行っている悪質なケースも存在します。
原因3：土地に関する法的な規制や条例を把握できていない
土地には、建築基準法や都市計画法以外にも、さまざまな法的な規制がかけられている場合があります。
例えば、文化財保護法に基づく「埋蔵文化財包蔵地」や、「土砂災害防止法」に基づく「土砂災害警戒区域」に指定されている土地は、建築や開発行為に制限がかかります。
こうした規制の存在を売主が把握しておらず、売却活動の途中で判明すると、交渉が白紙に戻る原因となります。
事前に役所で調査し、土地の正確な情報を把握しておくことが大切です。
要注意！売れない土地をそのまま所有し続ける3つのリスク
売れない土地を「いつか売れるだろう」と安易に放置しておくことには、経済的・管理的なリスクが伴います。
負の資産となり、将来的に家族へ負担をかけてしまう可能性も少なくありません。
所有し続けることのデメリットを正しく理解し、できるだけ早く手放すための対策を講じることが賢明です。
ここでは、土地を所有し続ける主な3つのリスクを解説します。
リスク1：収益がなくても毎年発生する固定資産税の支払い
土地を所有している限り、活用していなくても毎年「固定資産税」と、場所によっては「都市計画税」が課税されます。
これらの税金は、土地の評価額に基づいて算出され、収益の有無にかかわらず支払い義務が生じます。
売れない土地は、収益を生み出さないにもかかわらず、税金の支払いだけが続く負債となり、家計を圧迫する要因になります。
リスク2：草刈りや清掃など維持管理にかかる手間と費用
土地の所有者には、その土地を適切に管理する責任があります。
空き地のまま放置して雑草が生い茂ると、害虫が発生したり、近隣の景観を損ねたりして、周辺住民とのトラブルに発展する可能性があります。
また、不法投棄のターゲットにされる危険性も高まります。
そのため、定期的な草刈りや清掃が不可欠となり、遠方に住んでいる場合は管理業者に委託する費用も発生します。
リスク3：将来の相続で家族の負担になる「負動産」化の可能性
売却も活用もできず、税金や管理費だけがかかる土地は、将来の相続時に「負動産」として家族の大きな負担になります。
子どもや親族がその土地を相続した場合、同じように売却できずに悩み、固定資産税や管理の負担を引き継ぐことになります。
こうした問題を避けるためにも、自分の代で土地を処分しておくことが重要です。
相続が発生する前に、売却や寄付など、何らかの形で手放す努力が求められます。
状況を打開する！売れない土地を売却するための具体的な5つの対策
売れない土地でも、諦める必要はありません。
視点を変え、適切な対策を講じることで、売却できる可能性は十分にあります。
価格の見直しや売却方法の変更など、状況を打開するための具体的なアクションを起こすことが重要です。
どうしても手放したい場合は、不動産の専門家である買取業者に相談するのも有効な手段です。
ここでは、売却を成功させるための5つの対策を紹介します。
対策1：売却価格の妥当性を複数の不動産会社に査定依頼して見直す
長期間売れない最大の原因は、価格設定が不適切である可能性が高いです。
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された査定額やその根拠を比較検討しましょう。
1社の意見だけを鵜呑みにせず、複数の専門家の意見を聞くことで、より客観的で妥当な相場価格を把握できます。
その上で、不動産会社と相談しながら、買い手の購入意欲を刺激するような、現実的な価格に設定し直すことが売却への第一歩です。
対策2：隣地の所有者に購入や土地交換を交渉してみる
不整形地や狭小地など、単独での活用が難しい土地の場合、隣地の所有者が最も有力な買い手候補になる可能性があります。
隣地の所有者にとっては、土地を購入することで自身の敷地を広げ、より価値の高い整形地にできるというメリットがあります。
まずは不動産会社を通じて、購入の意向があるか打診してみましょう。
条件によっては、お互いの土地の一部を交換する「土地交換」という方法も有効です。
対策3：土地の境界を明確にするための確定測量を実施する
隣地との境界が未確定な土地は、買い手がトラブルを懸念して購入を避ける傾向にあります。
この問題を解決するためには、土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行うのが最も効果的です。
測量には費用がかかりますが、すべての隣地所有者の合意を得て境界標を設置し、法務局に登記することで、土地の境界が公的に証明されます。
これにより、買い手は安心して土地を購入できるようになり、売却の可能性が大きく高まります。
対策4：仲介での売却が困難なら専門業者による「買取」を検討する
一般の買い手を探す「仲介」での売却が難しい場合は、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう「買取」という選択肢を検討しましょう。
買取専門の業者は、再建築不可物件や市街化調整区域内の土地など、条件の悪い土地でも買い取ってくれる場合があります。
売却価格は仲介の場合の6〜8割程度になるのが一般的ですが、契約が成立すればすぐに現金化でき、売却活動の手間や仲介手数料もかからないという大きなメリットがあります。
対策5：地方の土地であれば自治体の「空き家バンク」に登録する
地方や過疎地域の土地で、なかなか買い手が見つからない場合は、自治体が運営する「空き家バンク」や「空き地バンク」への登録を検討する価値があります。
これらの制度は、国が推進する地方移住の促進策の一環として、自治体が移住希望者と物件のマッチングを支援するものです。
通常の不動産市場とは異なるルートで、その地域に住みたいという明確な目的を持った購入希望者が見つかる可能性があります。
国や自治体に相談し、制度の利用を検討してみましょう。
売れない土地に関するよくある質問
ここでは、売れない土地に関して、多くの人が抱く疑問について解説します。
売却以外の方法や相続時の対応など、知っておくべきポイントをまとめました。
そもそも土地の処分とは何か、基本的な疑問から確認しましょう。
売却以外に土地を有効活用する方法はありますか？
はい、あります。
土地の立地や広さに応じて、駐車場経営、資材置き場としての貸し出し、太陽光発電システムの設置などが考えられます。
ただし、初期投資が必要な場合や管理の手間がかかることもあります。
どのような活用方法が適しているか、専門家のアドバイスを受けながら慎重に検討することが大切です。
相続した土地が売れない場合、相続放棄すべきですか？
慎重な判断が必要です。
相続放棄をすると、売れない土地だけでなく、預貯金や有価証券といったプラスの財産もすべて手放すことになります。
負債のほうが多い場合に有効な手段ですが、一部の財産だけを選んで相続することはできません。
家庭裁判所への手続きも必要になるため、まずは弁護士や司法書士に相談しましょう。
査定額が0円と言われた土地でも売却できる可能性はありますか？
はい、可能性はあります。
不動産会社による仲介では買い手が見つからず、査定額が0円やマイナスと評価される土地でも、専門の買取業者であれば買い取ってくれる場合があります。
また、隣地の所有者への売却交渉や、自治体や法人への寄付といった選択肢も考えられるため、諦めずに複数の方法を検討することが重要です。
まとめ
売れない土地には、再建築不可や不整形地といった物理的な特徴のほか、価格設定や販売活動の進め方など、さまざまな原因が考えられます。
所有し続けると固定資産税や管理費の負担が続くため、まずは売れない原因を正確に特定し、状況に応じた対策を講じることが重要です。
価格の見直し、隣地交渉、専門業者による買取など、複数の選択肢を検討し、一人で悩まずに不動産の専門家に相談しながら、最適な解決策を見つけてください。