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マンションの売却を考え始めたとき、まず気になるのが「いくらで売れるのか」「最終的に手元にいくら残るのか」という点です。
マンション売却シミュレーションを利用すれば、不動産会社に連絡する前に、匿名かつ無料で大まかな売却価格や諸費用を差し引いた手取り額を把握できます。
売却には仲介手数料や税金など様々な費用がかかるため、事前の計算で資金計画を具体的にイメージすることが、不動産売却成功の第一歩となります。
そもそもマンション売却シミュレーションとは？手軽に相場がわかる仕組みを解説
マンション売却シミュレーションとは、インターネット上でマンション名や面積、築年数などの情報を入力するだけで、AIが市場データや過去の成約事例を基に、所有する中古マンションの推定売却価格を算出してくれるツールです。
多くのシミュレーターは無料で利用でき、不動産会社に個人情報を渡すことなく、売却検討の初期段階で手軽に相場観を掴むことができます。
これにより、本格的な売却活動に入る前の情報収集として非常に役立ちます。
不動産会社の訪問査定との具体的な違い
シミュレーションが過去の取引データなどから算出する「机上査定」であるのに対し、不動産会社の訪問査定は、担当者が実際に物件を訪れて行う「実地査定」です。
訪問査定では、データだけでは分からない部屋の日当たりや風通し、眺望、内装や設備の劣化状況、管理状態といった個別の要因を細かくチェックします。
そのため、シミュレーションは匿名でスピーディーに相場を知れる手軽さが利点ですが、訪問査定は物件固有の価値を反映した、より精度の高い査定額が提示されるという点が具体的な違いです。
個人情報を登録せずに無料で利用できるのが最大の利点
マンション売却シミュレーションの最大の利点は、多くの場合、氏名や電話番号といった個人情報を登録せずに無料で利用できる点にあります。
まだ売却を決めたわけではなく、「とりあえず今の価値だけ知りたい」という段階では、不動産会社からの営業電話は避けたいものです。
シミュレーションなら、そのような心配なく気軽に自宅の資産価値を調べることができます。
この手軽さが、売却を考え始めたばかりの人の最初のステップとして、広く活用されている理由です。
シミュレーションで把握できることと正確な査定が必要なこと
シミュレーションを利用すると、周辺エリアの類似物件の取引事例や最新の市場動向に基づいた、おおよその売却価格の相場が分かります。
これは、売却計画を立てる上での重要な初期情報となります。
しかし、この価格はあくまで統計的なデータによる推定値に過ぎません。
実際の売却価格は、部屋の階数や方角、リフォーム履歴、眺望といった個別のプラス要因やマイナス要因によって大きく変動します。
したがって、これらの個別性を反映した、より正確な売却可能価格を知るためには、不動産会社による詳細な査定が不可欠です。
マンション売却後の手取り額はいくら？シミュレーションに必要な計算項目
マンションの売却価格が、そのまま全額手元に残るわけではありません。
売却価格から仲介手数料などの諸費用や、売却によって利益が出た場合の税金を差し引いた金額が、最終的な「手取り額」となります。
正確な資金計画を立てるためには、どのような費用がかかるのかを事前に把握し、正しい計算式を用いてシミュレーションすることが極めて重要です。
ここでは、手取り額の計算に必要な収入と支出の項目を具体的に解説します。
【支出】売却時に支払いが必要になる諸費用
マンション売却時には、不動産会社へ支払う仲介手数料をはじめ、契約書に必要な印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記費用など、様々な諸費用が発生します。
これらの費用は、一般的に売却価格の3.5%～4%程度が目安とされており、譲渡所得税を含めると売却価格の6%程度になる場合もあります。手取り額を計算する上で必ず考慮しなければなりません。
事前にどのような費用がいくらくらいかかるのかを把握しておくことで、より現実的な資金計画を立てることが可能になります。
仲介会社に支払う仲介手数料
仲介手数料は、マンションの売買契約を仲介してくれた不動産会社に支払う成功報酬です。
この手数料は法律で上限額が定められており、一般的に「（売買価格×3%+6万円）+消費税」という速算式で計算されます（売買価格400万円超の場合）。
売却にかかる諸費用の中で最も大きな割合を占めるため、手取り額のシミュレーションにおいて非常に重要な項目です。
不動産会社によっては交渉に応じてくれるケースもありますが、まずは上限額で計算しておくと安心です。
売買契約書に貼る印紙税
印紙税は、不動産売買契約書のように経済的な取引を証明する文書に対して課される税金です。
納税は、契約書に記載された売買金額に応じた額の収入印紙を購入し、契約書に貼り付けて消印することで行います。
例えば、契約金額が5,000万円超1億円以下の場合は3万円です（2027年3月31日まで適用される軽減措置後）。
通常、売主と買主がそれぞれ保管する契約書2通を作成するため、各自が1通分の印紙税を負担する形となります。
抵当権抹消などの登記費用
住宅ローンを利用して購入したマンションには、金融機関の抵当権が設定されています。
売却して所有権を買主に移転するためには、この抵当権を抹消する登記手続きが必須です。
この手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、その際に登録免許税と司法書士への報酬が発生します。
司法書士への報酬は1万円から2万円程度が相場であり、登記費用全体としては数万円程度を見込んでおく必要があります。
住宅ローンの一括返済で発生する手数料
マンション売却時に住宅ローンの残債がある場合は、売却代金をもって一括で返済するのが一般的です。
その際、多くの金融機関では繰り上げ返済手数料が発生します。
手数料の金額は金融機関や手続き方法によって異なり、無料の場合から数万円かかる場合まで様々です。
変動金利と固定金利でも手数料が異なることがあるため、売却を決める前に、ご自身が利用している金融機関の規定を確認しておくことが大切です。
【支出】売却で利益が出た場合に課される税金
マンションを購入した時の価格よりも高く売却できた場合、その差額から取得費や売却費用を引いた「譲渡所得」と呼ばれる利益に対して税金が課されます。
この税金は、給与所得など他の所得とは合算せずに、個別に計算される分離課税方式が採用されています。
売却によって利益（譲渡所得益）が出なければ課税されることはありませんが、利益が発生した場合は、翌年に確定申告をして納税する義務があります。
譲渡所得税と住民税
譲渡所得にかかる税金の内訳は、所得税（復興特別所得税を含む）と住民税です。
税率は、売却したマンションの所有期間によって大きく異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判断します。
所有期間が5年超の場合は税率が低い「長期譲渡所得」（合計20.315%）、5年以下の場合は税率が高い「短期譲渡所得」（合計39.63%）となります。
所有期間が5年を超えるかどうかは、税負担を大きく左右する重要なポイントです。
【収入】条件によって手元に戻ってくるお金
マンション売却は支出ばかりではなく、条件次第で手元に戻ってくるお金もあります。
これらを収入として計上することで、より正確な手取り額を算出できます。
代表的なものとして、固定資産税・都市計画税の清算金や、長期契約している火災保険の解約返戻金が挙げられます。
金額はケースバイケースですが、手取り額にプラスされる重要な要素となるため、忘れずにシミュレーションに含めるようにしましょう。
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して1年分が課税されます。
そのため、年の途中でマンションを売却した場合、納税義務者である売主は、買主が所有することになる期間分の税金をすでに支払っている状態になります。
そこで、物件の引き渡し日を基準に日割り計算し、買主が負担すべき分を売却代金とは別に受け取るのが商慣習です。
このお金を清算金と呼び、手取り額を計算する上での収入の一部となります。
火災保険料の解約返戻金
火災保険を年払いや長期一括払いで契約している場合、マンションの売却に伴って保険を解約すると、まだ経過していない期間分の保険料が「解約返戻金」として戻ってくることがあります。
返戻金の有無や金額は、保険の契約内容や残りの契約期間によって異なります。
特に新築購入時に10年以上の長期契約を結んでいる場合は、まとまった金額が返還される可能性もあるため、忘れずに保険会社に問い合わせて確認し、解約手続きを行いましょう。
【価格帯別】マンション売却の手取り額はいくら残るかシミュレーション
実際にマンションを売却した場合、手取り額はいくらになるのでしょうか。
ここでは、売却価格が3,000万円、5,000万円、7,000万円の3つのケースを例に、仲介手数料や印紙税といった諸費用を差し引いた手取り額の目安をシミュレーションします。
住宅ローンの残債や譲渡所得税は考慮しないシンプルな計算ですが、売却によって手元にどれくらいの資金が残るのか、具体的なイメージを掴むための参考にしてください。
売却価格が3,000万円だった場合の手取り額目安
マンションの売却価格が3,000万円の場合、諸費用の合計額は約110万円程度が目安です。
主な内訳として、仲介手数料の上限額が約105万円（税込）、売買契約書の印紙税が1万円（軽減措置適用後）、抵当権抹消登記費用などが数万円かかります。
これらを売却価格から差し引くと、手取り額の目安は約2,890万円となります。
ただし、これは住宅ローンの残債がなく、売却益も発生しない場合の計算であり、個別の状況によって最終的な手取り額は変動します。
売却価格が5,000万円だった場合の手取り額目安
売却価格が5,000万円のマンションでは、諸費用の合計額は約175万円程度を見込む必要があります。
中心となる仲介手数料の上限額が約171万円（税込）となり、これに印紙税1万円（軽減措置適用後）や登記費用などが加わります。
売却価格5,000万円からこれらの諸費用を引くと、手取り額の目安は約4,825万円になります。
売却価格が上がるにつれて仲介手数料も増加するため、諸費用の総額も大きくなることを念頭に置いて資金計画を立てましょう。
売却価格が7,000万円だった場合の手取り額目安
売却価格が7,000万円の場合、諸費用の合計額は約245万円程度が目安となります。
仲介手数料の上限額は約237万円（税込）です。
また、売買価格が5,000万円を超えるため、印紙税は3万円（軽減措置適用後）となります。
これらに登記費用などを加えた金額を売却価格から差し引くと、手取り額の目安は約6,755万円です。
高額な物件になるほど諸費用も高額になるため、シミュレーションで事前にしっかりと把握しておくことが一層重要になります。
シミュレーション結果を最大限に活かすための3つのポイント
マンション売却シミュレーションで算出された価格や手取り額は、売却検討における有益な情報ですが、その数字を眺めるだけでは意味がありません。
シミュレーション結果は、あくまで次のアクションを考えるための判断材料です。
ここでは、その結果を最大限に活用し、住み替えや資産計画をより具体的に、そして賢く進めていくための3つの重要なポイントについて解説します。
住宅ローンの残債を完済できるかを確認する
シミュレーションで算出した手取り額の概算と、現在の住宅ローンの残債額を必ず比較しましょう。
手取り額がローン残債を上回っていれば、売却代金でローンを完済できる見込みが立ちます。
逆に、手取り額がローン残債に満たない「オーバーローン」の状態だと、差額を自己資金で用意しなければ売却できません。
金融機関から最新の残高証明書を取り寄せるなどして正確なローン残債を把握し、売却が可能かどうかを判断する最初のステップとなります。
「売却か賃貸か」を判断するための一つの材料にする
転勤や相続などで、すぐにマンションを売却する必要がない場合、「賃貸に出す」という選択肢も視野に入ります。
シミュレーションで把握した売却時の手取り額と、周辺の家賃相場から予測される年間の賃料収入を比較検討してみましょう。
売却すれば一度にまとまった資金を得られますが、賃貸なら継続的な収入源となります。
どちらがご自身のライフプランや将来の資金計画に適しているかを判断するため、シミュレーション結果を客観的なデータとして活用できます。
より正確な売却可能額を知るために次のステップへ進む
シミュレーションはあくまで概算価格を知るためのツールです。
個別の部屋の状況を反映した、より現実的な売買価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが不可欠です。
各社の査定額やその根拠、販売戦略などを比較することで、信頼できる不動産会社を見極められます。
特に、マンションから戸建てへの住み替えを検討している場合は、マンションの売却から新居の購入までを一貫してサポートしてくれる会社を選ぶことで、資金計画やスケジュールの調整がスムーズに進みます。
マンション売却シミュレーションを利用する前に知っておきたい注意点
手軽に相場価格を知ることができるマンション売却シミュレーションは非常に便利なツールですが、その結果を解釈する際にはいくつかの注意点があります。
算出されるのはあくまで推定価格であり、個別の物件の特性が完全に反映されるわけではありません。
シミュレーションの限界を理解し、その特性を把握した上で利用することで、より有効な情報として活用することができます。
算出されるのはあくまで現在の相場から見た推定価格である
シミュレーションによって算出される価格は、過去の成約データや現在の市場動向を基にした、あくまで現時点での推定価格です。
不動産の価格は、景気や金利、周辺地域の開発計画など、様々な要因によって常に変動しています。
そのため、シミュレーションで表示された価格が、数ヶ月後も同じであるとは限りません。
あくまで「今売るとしたら、このくらいが目安」という参考情報として捉え、売却を本格的に進めるタイミングで、改めて査定を受けることが重要です。
お部屋の向きや階数など個別の状況は反映されない
多くのオンラインシミュレーションは、マンション名、専有面積、築年数といった基本的な情報で価格を算出します。
そのため、同じマンション内であっても、部屋ごとの細かな違いは価格に反映されません。
例えば、日当たりの良い南向きの角部屋と、北向きの下層階とでは、実際の売却価格に大きな差が生まれるのが通常です。
また、内装のリフォーム状況や眺望の良し悪しといった個別の価値も考慮されないため、正確な価格を知るには専門家による訪問査定が不可欠です。
シミュレーション後に考えたい！手取り額をできるだけ増やす4つのコツ
シミュレーションで手取り額の目安を把握した後は、その金額をいかにして増やしていくかを考えるステップに移ります。
売却活動の工夫や税制度の活用、諸費用の見直しなど、少しの知識と手間で最終的な手取り額は大きく変わる可能性があります。
大規模なリノベーションをしなくても実践できることは多くあります。
ここでは、手取り額を最大化するための4つの具体的なコツを紹介します。
高く売るための売却活動の工夫を凝らす
マンションを少しでも高く売却するためには、購入希望者に「この部屋に住みたい」と思わせる工夫が重要です。
内覧の前には、室内の隅々まで清掃し、不要なものを片付けてモデルルームのようなすっきりとした空間を演出しましょう。
特に水回りや窓、バルコニーがきれいだと、物件が大切に使われてきたという良い印象を与えます。
また、売却を依頼する不動産会社の販売力も価格を左右します。
物件の魅力を引き出す写真撮影や広告文の作成能力が高い会社を選ぶことが高値売却につながります。
譲渡所得税の控除や特例を漏れなく活用する
マンションを売却して利益が出た場合、税金を支払う必要がありますが、マイホームの売却であれば税負担を大幅に軽減できる特例が用意されています。
代表的なのが、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
この特例を使えば、多くのケースで譲渡所得税が非課税になります。
他にも所有期間に応じた軽減税率の特例などがあり、適用を受けるには確定申告が必要です。
適用条件を確認し、漏れなく活用することで手取り額を大きく増やせます。
仲介手数料の値引きが可能か不動産会社に相談する
諸費用の中で最も大きなウェイトを占める仲介手数料ですが、法律で定められているのは上限額のため、不動産会社との合意があれば値引きも可能です。
例えば、売却と新居の購入を同じ会社に依頼する場合や、売却活動を1社に任せる専任媒介契約を結ぶ場合などは、交渉の余地が生まれやすくなります。
ただし、手数料の安さだけで会社を選ぶと、販売活動が手薄になる可能性もあるため、サービス内容とのバランスを総合的に判断することが肝心です。
ハウスクリーニングなど費用の内訳を見直す
売却前に室内をきれいにするためのハウスクリーニングや、古くなった設備を交換するなどの費用は、手取り額に影響します。
これらの費用をかけるべきかどうかは、不動産会社の担当者とよく相談して慎重に判断しましょう。
費用をかけた分だけ売却価格が上がるとは限らず、費用対効果が見合わないケースもあります。
プロに依頼せず自分でできる範囲の掃除や簡単なDIYで済ませるなど、本当に必要なものだけにコストを絞ることで、無駄な支出を抑えられます。
マンション売却シミュレーションに関するよくある質問
手軽にマンションの相場を調べられる売却シミュレーションですが、初めて利用する方にとっては「本当に無料なの？」「結果はどのくらい正確？」など、様々な疑問や不安があるかもしれません。
ここでは、マンション売却シミュレーションに関して特に多く寄せられる質問について、Q&A形式で分かりやすく回答します。
事前に疑問を解消しておくことで、安心してシミュレーションツールを活用できるようになります。
Q. マンション売却シミュレーションは本当に無料で利用できますか？
はい、無料で利用できます。
多くの不動産情報サイトなどが提供しているシミュレーションは、将来の顧客に向けた情報提供サービスの一環として運営されています。
個人情報の登録を必要としないツールも多いため、不動産会社からの営業を心配することなく、誰でも気軽に相場を調べる目的で安心して使用することが可能です。
Q. シミュレーションで出た価格と実際の査定額はどのくらい差がありますか？
ケースバイケースですが、数十万円から時には数百万円以上の差が生じることもあります。
シミュレーションはあくまで統計データに基づいた概算値であり、お部屋の階数、方角、内装のコンディションといった個別の価値が反映されないためです。
より現実に即した価格を知るためには、不動産会社による訪問査定が不可欠です。
Q. 築年数が古いマンションでもシミュレーションの利用は可能ですか？
はい、築年数が古いマンションでも利用は可能です。
多くのシミュレーションツールは、築年数を価格算出の重要な要素として組み込んでいます。
ただし、周辺に取引事例が少ない築古の物件や特殊なマンションの場合、算出される価格の精度が低くなる傾向があるため、あくまで参考値として捉えることが重要です。
まとめ
マンション売却シミュレーションは、売却を考え始めた初期段階において、匿名かつ無料で自宅の資産価値や手取り額の目安を把握できる非常に有効なツールです。シミュレーションで大まかな資金計画を立て、住宅ローンの完済見込みなどを確認した後は、不動産会社に連絡してより詳細な査定に進むのが一般的な流れとなります。
特に、マンションから戸建てへの住み替えを検討している場合は、マンションの売却から新居となる土地や建物の購入までを一貫して任せられる会社を選ぶと、手続きが円滑に進み安心です。私たちセイムでは、お客様のライフスタイルに合わせた不動産の提案を得意としており、マンションから戸建てへの住み替えのサポートも行っていますのでお気軽にご相談ください。
売却を急いでいる方や、周囲に知られずに手放したいという方のために、セイムでは不動産の買取も行っています。仲介による売却だけでなく、直接買取という選択肢も含め、お客様にとって最適な資産整理の方法をプロの視点からアドバイスいたします。お子様の成長に伴って住空間を広げたい、庭のある戸建てで暮らしたいといった理想の住み替えを実現するために、まずは現在のマンションの価値を正しく知ることから始めてみましょう。